2015年全國(guó)兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。近日，住建部與國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定“市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。
政府如何為商品房“換新衣”?
措施一：存量房過(guò)多，可暫停供地
《通知》規(guī)定，住房供過(guò)于求的地區(qū)，要適當(dāng)控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
一句話解讀：房地產(chǎn)問(wèn)題根源其實(shí)還是土地供應(yīng)水平。
措施二：未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地，可改用途
《通知》規(guī)定，對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。
一句話解讀：國(guó)內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠景氣，嚴(yán)重供大于求的局面已經(jīng)成型，適當(dāng)調(diào)整土地用途是切實(shí)可行的。
措施三：商品房可作為安置房和公租房
《通知》規(guī)定，為進(jìn)一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。
一句話解讀：最關(guān)鍵的問(wèn)題還是收購(gòu)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的心理價(jià)位與政府能掏出的錢之間恐怕會(huì)有較大的落差。
政策“落地”，有何難點(diǎn)?
存量房轉(zhuǎn)為保障性住房的地方探索正在擴(kuò)容
針對(duì)部分地區(qū)出現(xiàn)的“產(chǎn)品過(guò)?！焙汀安粚?duì)路”的問(wèn)題，此次《通知》實(shí)際上提供了解決“去庫(kù)存”的兩大導(dǎo)向，一是建成的商品房，政府購(gòu)買用于保障房;二是未建的地塊可直接轉(zhuǎn)成保障房用地。相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。此前，不少地區(qū)也已經(jīng)推出相關(guān)政策。
寧波市：3月中旬，通過(guò)《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出貨幣安置及“收購(gòu)市場(chǎng)房源以籌集保障性住房”。
鄂爾多斯市：2014年下半年出臺(tái)政策，決定3年內(nèi)不再新建商品房，同時(shí)鼓勵(lì)國(guó)有大型企業(yè)、重大項(xiàng)目建設(shè)單位團(tuán)購(gòu)，并回購(gòu)商品房用以城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房。
湖南?。阂延?個(gè)市、州制定了實(shí)施意見(jiàn)和細(xì)則，其中長(zhǎng)沙市出臺(tái)具體文件，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。2014年長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)黃興北路棚改征收項(xiàng)目率先探索團(tuán)購(gòu)商品房作棚改安置房模式時(shí)，吸引了16家樓盤(pán)參與團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。
“公租房偏遠(yuǎn)不方便”，網(wǎng)友隨遇而安說(shuō)，很多地方新建的公租房都在偏遠(yuǎn)城郊，這不方便居民生活，建議每個(gè)新建的商品房小區(qū)中都要有一定比例的房子拿出來(lái)做公租房。一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力;一面是地方政府捉襟見(jiàn)肘的財(cái)政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認(rèn)為是“一箭多雕”的地方政府收購(gòu)商品房用作保障性住房政策開(kāi)始“落地”。
確定合適的收購(gòu)價(jià)格是一個(gè)難點(diǎn)
商品房回購(gòu)涉及房源選擇、戶型配套、價(jià)格確定等諸多方面，需要在探索、試點(diǎn)基礎(chǔ)上制定相應(yīng)操作流程，規(guī)范收購(gòu)、回租過(guò)程。價(jià)格確定是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，回購(gòu)價(jià)格不能是強(qiáng)迫性的，而是要多方協(xié)商。“一方面價(jià)格要優(yōu)惠，財(cái)政資金要有績(jī)效，老百姓要得到實(shí)惠;另一方面，也要保持開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，否則可能‘遇冷’?！?/p>
針對(duì)社會(huì)普遍擔(dān)憂的收購(gòu)存量房用作保障房過(guò)程中可能存在的不透明操作以及尋租、腐敗等問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士建議，相關(guān)部門(mén)應(yīng)在出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)時(shí)強(qiáng)化監(jiān)管，做到公開(kāi)透明，防止“暗箱操作”。
轉(zhuǎn)型期的醫(yī)患關(guān)系，確實(shí)是諸多社會(huì)癥結(jié)的集中反映。不管怎么說(shuō)，輿論不要“以死相逼”、更不要在極端事件上煽風(fēng)點(diǎn)火。于公共理性來(lái)說(shuō)，就事論事、實(shí)事求是地構(gòu)建杏林春暖的醫(yī)患生態(tài)，才是裨益公共利益的價(jià)值共識(shí)。
